中国当代法学文库-研究生教材参考书:房地产法律问题研究 9787568003728

在我国，房地产是土地和房屋的合称；土地分城市国有土地、农村集体土地以及建设用地、农用地、未利用地，房地产仅指城市建设用地中建造建筑物、住宅设施以及与城市住宅相关的构筑物的土地。农村集体土地经征收转为国有土地后可进行开发、建设。城市房屋交易的主要方式有：买卖、租赁、抵押、赠与、继承和交换。房地产交易必须以权属登记为生效要件，交易后的房地产需要特定的物业服务企业为业主提供管理与服务，房地产中介服务对于其交易有促进作用。 《中国当代法学文库-研究生教材参考书:房地产法律问题研究》由华中科技大学出版社出版。 唐烈英，四川省成都市人，西南政法大学经济法学院教授、法学博士、博士生导师，主要研究领域为民法、物权法、房地产法。主持并结项省、部级项目2项，参加国家社科基金重大A级项目、重点项目各1项，正在主持1项国家社科基金一般项目。独立完成的专著有：《中国物权法理论研究》、《商品住房买卖贷款按揭法律问题研究》、《私权窥测》；任主编副主编及参编的教材有：《房地产法学》、《房地产法实务教程》， 21世纪高等院校法学系列基础教材《民法》、《民法案例》，《新中国民法典起草五十年回顾与展望》等。先后在CSSCI、中文核心、人文核心法学、非法学期刊及《人民法院报》、《中国法制报》等公开出版刊物发表法学专业学术论文60余篇。 第一编房地产法学概述 第一章房地产法学概述 第一节房地产法相关概念 一、房地产 二、房地产业 三、房地产交易市场 四、房地产交易 五、房地产法 六、房地产法律关系 第二节房地产法的演进 一、房地产立法简况 二、房地产法的表现形式 三、房地产立法中存在的问题 第三节房地产法的基本原则 一、坚持社会主义土地公有制原则 二、实行土地有偿使用原则 三、合理利用、节约用地原则 四、房产和地产的权利主体同一原则 第四节房地产法的性质及与邻近法律的关系 一、房地产法的性质 二、房地产法与邻近法律的关系 第二编土地法律制度 第二章土地所有权法律制度 第一节土地所有权概述 一、土地所有权 二、国有土地所有权 三、集体土地所有权（略） 第二节土地使用权的取得 一、土地使用权划拨 二、土地使用权出让 三、土地使用权租赁 第三节土地使用权的转让 一、土地使用权转让 二、土地使用权出租 三、土地使用权抵押 第三章不动产征收与补偿 第一节不动产征收与补偿概述 一、不动产征收的含义 二、征收与征用的关系 第二节集体土地的征收与补偿 一、集体土地征收 二、征收集体土地的补偿 三、征收集体土地补偿费分配的法律思考 第三节国有土地上房屋的征收与补偿 一、国有土地上房屋征收与补偿之历史沿革 二、《房屋征补条例》概述 三、房屋征收的具体程序 四、征收房屋的补偿 五、被征收人合法行使权利的法定方式 六、地方政府在征收补偿工作中的合法策略 七、《房屋征补条例》与2001《房屋拆迁条例》的区别 八、《房屋征补条例》欠妥之处 第三编房地产开发法律制度 第四章房地产开发与建设 第一节房地产开发概述 一、房地产开发 二、房地产开发企业 第二节房地产开发建设 一、房地产开发建设 二、必须招标的房地产工程建设项目 三、可以不招标的建设项目 四、建设工程项目的招标方式 第四编房地产交易法律制度 第五章房屋交易法律制度概述 第一节房屋概说 一、房屋的含义 二、房屋的基本属性 三、我国房屋的分类 四、房屋的权利体系 第二节房屋交易概说 一、房屋交易 二、房屋交易的原则 第六章商品房买卖相关法律问题 第一节商品房买卖 一、商品房买卖概述 二、商品房买卖的方式 三、商品房直销与代销 四、商品房交付及其保修 第二节商品房买卖贷款按揭纠纷当事人的诉讼地位 一、商品房买卖贷款按揭法律关系概述 二、商品房买卖合同与按揭贷款合同的关系 三、贷款银行在商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位 四、商品房买卖贷款合同纠纷中的连带责任 五、出卖人在按揭贷款合同纠纷中的诉讼地位 第七章转让房屋所有权、使用权的合法方式 第一节二手房买卖 一、二手房买卖的基本含义 二、二手房买卖的种类 三、禁止买卖的二手房 四、二手房买卖合同及程序 五、购买二手房需要注意的事项 第二节房屋继承与遗赠 一、房屋继承 二、房屋遗赠 第三节房屋赠与 一、房屋赠与的基本含义 二、房屋赠与合同 第四节房屋交换 一、房屋交换的基本含义 二、房屋交换的种类 第五节房屋租赁 一、房屋租赁的基本含义 二、房屋租赁合同及特殊效力 三、房屋租赁关系当事人的权利义务 四、房屋转租 五、房屋租赁合同的变更、解除、终止 第六节房屋抵押 一、房屋抵押的含义 二、房屋抵押的法律特征 三、房屋抵押权优先受偿的效力 第五编房地产管理服务法律制度 第八章房地产权属登记 第一节房地产权属登记概述 一、房地产权属登记 二、房地产登记的类型 三、房地产登记簿与房地产权属证书 第二节土地权属登记 一、土地登记概述 二、土地登记的基本类型 三、土地登记的其他类型 第三节房屋权属登记 一、房屋登记概述 二、房屋登记的基本类型 三、房屋登记的其他类型 第九章物业服务管理 第一节物业服务管理概述 一、物业服务管理的含义 二、物业服务管理法律关系 第二节物业服务合同 一、前期物业服务合同 二、物业服务合同 第三节物业专项维修资金 一、专项维修资金的含义 二、住房体制改革之初专项维修资金的行政法规及其基本内容 三、《物业管理条例》颁行后专项维修资金的发展与完善 第十章房地产中介服务 第一节房地产中介服务概述 一、房地产中介服务的含义 二、房地产中介服务的特征 三、房地产中介服务的必要性 第二节房地产经纪 一、房地产经纪的含义 二、房地产经纪活动 三、违反房地产经纪管理的法律责任 第三节房地产估价 一、房地产估价概述 二、房地产估价机构的资质 三、房地产估价机构资质等级的设立、核定、证书及有效期 四、房地产估价机构的经营活动 五、房地产估价的监管 六、违反房地产估价管理的法律责任 第四节房地产咨询 一、房地产咨询的含义 二、房地产咨询机构 三、房地产咨询的内容 参考文献 自序 我大学毕业即从事法学教育，主讲民法20余年后，2005年开始专讲房地产法学，尔后主编有《房地产法学》《房地产法实务教程》，出版有与房地产法相关的专著；近10余年的文章，也多与房地产法相关。我的一位同行好友善意戏谑道：“民法是老子；民法分则的五大权 传统民法学分为总则、分则；分则包括的五大权主要是指：物权、债权、知识产权、人身权、继承权。算是民法的儿子；房地产法算什么？不过就是物权法中不动产的一个分支！与老子民法相比，至多就是孙子了！如果再把物权法分为动产法和不动产法，房地产法只不过是不动产法下面的一个分支，这样还只能算是孙子的儿子。民法是必修课，是法学核心课程，房地产法算什么？法学中的选修课！不教民法而教房地产法，也就是老子不当 当孙子，路子越走越窄越矮小，何必呢？”另一位同行兄长正正经经说：“房地产法在经济法中能占一席之地吗？既涉及金融又涉及税收，住房还与民生相关、与社会保障相关，但是，它是金融法还是税收法？或者是社会保障法？什么都不是！主研房地产法学，你后半生的学术生涯算什么？” 我无语，我静思…… 法学的分科或者说学科的分类算什么？ 不管理论研究如何分歧，不管学科如何分类，不管房地产法学是老子、儿子、孙子还是非驴非马，学科教学或理论研究不都需要服务于实践吗？实践中，在国家存在的千百年中，土地、房屋于国于民都有着极其重要的作用。就国家而言，房地产是一国领土疆界的重要组成部分，是国家不可或缺的要素之一 20世纪初，法国和德国学者，如Jellinek，Laband，Carré de Malberg，创立了国家三要素的理论：国家包括领土、人民、政府。作者这里是认可国家三要素说。；一国的领土或者说土地，是一国最重要的有体物、最不可缺的财富。没有土地，不能成立一个国家；失去土地的政府是“流亡政府”，失去国土必失去家园的人民是“难民”！就人民而言，房屋是百姓家庭中最贵重的财产！也许，我们拥有一套住房的价值，远远大于我们家庭中全部的衣食住行、金银细软等各种所需的或贵重的全部财产的价值！在我有限的视野里，我看到，在金融证券的股票市场，房地产是对股指上下波动有重要影响的板块之一；在银行发放的种种贷款总额比例中，金额最大、期间最长、持续获得利息差的是住房按揭贷款，那是中国百姓购买住房月供的最优质贷款；在世界首富榜中，房地产是出富豪最多的行业之一；年轻的人们有了稳定收入要成婚安家之时，最迫切需要解决的、占据金额最大的是住房。住房的好坏，是财富的象征，甚至也是人们身份的象征…… 房地产法学调整的范围包括：国有土地使用权出让与划拨、转让，集体土地征收与补偿，房地产开发与建设，城市房屋交易、房屋所有权的征收与补偿，土地、房屋权属的登记与管理，物业服务等。房地产法学是一门应用性法学。国家通过划拨、出让、租赁等方式，将国家土地所有权权能分离，转让国有土地使用权；法人、社会各类团体、个人在取得土地使用权后实施土地开发、房屋建设；平等主体之间相互转让、抵押、租赁房产或地产；房屋土地管理部门依职权核准房地产开发范围、房地产产权登记、审定房屋交易价格；物业服务企业按照约定实施物业管理和服务，等等；这一系列法律行为都具有很强的实务性和专业性。房地产法是我国法律体系中不可或缺的内容。我国专门调整房地产法律关系的法律，主要是《土地管理法》《城市房地产管理法》，但是，与房地产有关但并非完全只调整房地产的其他法律，调整房地产的法规、规章乃至政策包括党的政策、国家政策，则可从本书所列的涉及房地产法学的法律法规可见一斑，如此层次不同的法律法规政策，涉及面宽广、涉及的法律主体众多，足以反映出房地产法学的重要性。房地产法学在法学学科分类中，不管居于孙子还是孙子的儿子何等地位，房地产在国民经济中、在人民生活中占据的重要地位决定了房地产法学本身的价值，决定其客观上的不可替代性。 我国房地产立法的时间不长，但修改较快；本书撰写各章节都注意采用现行有效法律法规，对于本书论及的房地产法律问题，都力图展现相关法律法规的立法、修改之沿革，使学者、读者对我国房地产相关立法的演进有一个较完整的了解和理解；本书的主要内容是对当前热点房地产法难题进行较为深入的探讨，例如，农村土地征收补偿费分配存在不公平的法律根源是什么？城市房屋征收补偿与城市房屋拆迁有何区别？商品住房与商品非住房为什么在适用政策上存在区别？商品住房买卖与二手房买卖为什么会在不同的房地产交易市场进行？发放购房贷款的银行在商品住房买卖合同发生纠纷时，其诉讼地位是什么？当借款人与贷款人发生纠纷，出卖商品住房的开发商在按揭贷款合同纠纷中的诉讼地位是什么？为什么？作者在顾及房地产法学内容完整的基础上，部分章节内容有些薄弱，有的论证说理尚待推敲。时间仓促、水平有限，部分观点或有谬误，欢迎广大学生、读者、同行商榷、批评、指正。 西南政法大学经济法学院2012级、2013级研究生们对全书涉及的法律法规、行文字句进行了多次反复校对，进行此项艰苦乏味事项的同学主要是：第一章：袁烈，第二章：陈明星，第三章：朱昱霞，第四章：廖亚容，第五章：田永胜，第六章：李明，第七章：龙鹏飞，第八章：郝彩旭，第九章：陈述，第十章：朱昱霞、郝彩旭。在全书定稿后由钟三宇博士作最后一次校对。华中科技大学出版社的王京图分社长，王梓编辑，对本书的出版曾给予合理建议以及及时的敦促。民商法学院、经济法学院的同行们对本书的观点提出过尖锐批评、修改建议等。在此，对本书出版给予帮助的学子、编辑、同行及领导们，表示真诚的谢意。 唐烈英 2014年6月于西南政法大学渝北校区 版权页： 《土地管理法》《物权法》明确规定，征收集体土地要给予补偿。征地补偿费用除“安排被征地农民的社会保障费用”外，主要包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。安置补助费专款专用，地上附着物和青苗补偿费都归地上附着物和青苗所有者所有，土地补偿费则是支付给被征收入。我国三部《土地管理法》，《物权法》都没有对被征收人做出明确规定。《土地管理法实施条例》第26条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有；由集体经济组织或村委会负责管理、分配、使用。归农村集体组织所有的土地补偿费，是否要分配给被征地农民？《物权法》《土地管理法》《土地管理法实施条例》等均未涉及。农村集体经济组织收取土地补偿费不分配，“被征地农民保持原有生活水平”如何保障？ 2004年国土资源部颁布的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（以下简称《补偿安置意见》）规定：“按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法由省级人民政府制定。土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。”这一规定首先意味着，农村集体经济组织撤销建制时，土地补偿费才必须全部用于被征地农民；农村集体经济组织还存在，土地补偿费是“主要”而不是“全部”用于被征地农户，但必须进行分配。这里的“分配”，并非只是被征地农户之间的分配，还包括农村集体经济组织与其成员之间的分配。其次，该规定授权各省制定土地补偿费分配办法。

ISBN	9787568003728
出版社	华中科技大学出版社
作者	唐烈英
尺寸	16