编辑推荐
铁肩担道义，赤诚化和谐。在取得发展的同时，中国广仲人也在思考，随着经济贸易的快速发展以及交易各方维权意识的提高，民商事纠纷日益递增，而很多交易当事人因法律知识的薄弱，在维权过程中丧失话语权。身为仲裁机构，我们肩负着化解纠纷、维护公平正义的职业使命，向社会普及法律知识、提高人们的法律意识、保护大家的合法权益亦是我们义不容辞的社会责任。因此，我们坚持编纂《仲裁案例选编，旨在通过观察和诊断鲜活个案，使人们了解交易中可能出现的法律风险以及遵守规则和契约精神的重要性，从而稳步交易，保障自身合法权益。同时，通过案例汇编，亦可展现中国广仲人多年来规范化办案的工作成果以及一直坚持的公平公正办案理念和办案原则。
目录
居间合同纠纷
居间合同纠纷案件要点提示
案例1：未按合同的特别提示约定向经纪个人支付中介服务费，能否视为已向中介公司支付了中介服务费？
案例2：房屋买卖合同签订后，是否应依约支付中介服务费？
案例3：中介公司促成买卖双方签订房屋买卖合同，买卖双方应依约支付中介服务费
案例4：买方是否具备购房资格能否影响房屋买卖合同及确认书的效力？
案例5：未经双方确认的合同条款变更是否有效？
案例6：买卖双方已解除合同能否作为拒付中介服务费的理由？
买卖合同纠纷
买卖合同纠纷案件要点提示
案例7：买卖关系成立，卖方应否返还货款给买方？
案例8：卖方不提交货品检验报告，买方可否拒绝收货？
案例9：买卖关系成立，应否退还货款？
案例10：如何对有争议的结算金额进行认定？
案例11：一方主张违约金过高，仲裁庭是否必然要调整？
案例12：行为人没有代理权以被代理人名义签订的合同，对被代理人是否必然无效？
商品房买卖合同纠纷
商品房买卖合同纠纷要点提示
案例13：买受人没有购房主体资格导致购房合同无法履行，双方当事人均负有责任
案例14：补充协议是否构成格式合同
案例15：交楼条件与质量保修范畴的区别
案例16：商品房买卖合同解除后，开发商应否退回物业维修专项基金？
案例17：购房人有义务按照合同约定协助开发商办理产权登记手续
案例18：地铁施工、其他住户违建原因导致迟延办证，是否构成不可抗力？
二手房买卖合同纠纷
二手房买卖合同纠纷案件要点提示
案例19：买卖双方均知晓买方没有购房资格，合同无法继续履行的责任应如何承担？
案例20：买方以交房时房屋与合同约定的“现状”不符而拒绝收房的，能否要求卖方承担逾期交房责任？
案例21：当事人违约主观恶意不高时，违约金是否可酌情调整？
案例22：房屋买卖合同纠纷中，涉案房屋存在抵押、查封情形的，应如何处理？
案例23：买方未在约定的期限内获得银行按揭贷款批准，卖方拒绝过户的行为是否构成违约？
案例24：房屋买卖双方签订的《存量房买卖合同与《广州市存量房买卖合同（即网签合同）的效力认定问题
租赁合同纠纷
租赁合同纠纷要点提示
案例25：多次迟交租金，是否可以解除《租赁合同？
案例26：未及时主张逾期付款违约金产生的仲裁时效问题
案例27：委托人是否有权要求承租人返还租赁物？
案例28：未按合同约定支付租金管理费，出租人是否可以要求解除合同？
案例29：出租人的签约代表是否应对出租人的违约行为承担连带责任？
案例30：合同未明确约定租金税费的承担方式引发的违约责任问题
股权转让合同纠纷
股权转让合同纠纷案件要点提示
案例31：双方约定股权转让产生的税、费由双方各承担50%，上述税、费是否包含一方作为纳税义务人应缴的个人所得税？
案例32：逾期支付股票是否因股票支付方式的变更而免责？
案例33：公司对股东的股权转让提供担保的行为是否有效？
案例34：如何认定代持股权所支出的相关费用与代持报酬？
案例35：股权转让款的支付条件是否成就？
案例36：受让外国公司股权，能否以该公司不存在以及不清楚外国政策为由解除《股权转让合同？
合作、合资合同纠纷
合作、合资合同纠纷要点提示
案例37：能否以虚假宣传为由撤销特许经营合同？
案例38：单方解除合作合同的条件是否成就？
案例39：合作期限应该如何认定？
案例40：合作期间相关费用的承担
案例41：合作关系中违约责任的认定
案例42：单方解除合同通知的效力
服务合同纠纷
服务合同纠纷案件要点提示
案例43：维修费金额如何确定？
案例44：完全履行合同义务的法律判断
案例45：合同履行中单方变更合同内容的法律后果
案例46：解除合同中服务费的返还问题
案例47：服务合同中支付服务费的条件怎么认定
承揽合同纠纷
承揽合同纠纷案件要点提示
案例48：逾期支付工程款，同时要求违约金和利息能否得到支持？
案例49：工程已完工并验收，不依约支付工程款应依约支付违约金
特许经营合同纠纷
特许经营合同纠纷案件要点提示
案例50：一方逾期交货后，另一方有权拒绝收货？
案例51：特许人不具备“两店一年”条件，特许经营合同无效？
广告合同纠纷
广告合同纠纷案件要点提示
案例52：错播、漏播行为的举证责任分配
案例53：商业贿赂行为是否构成合同上的违约责任
装饰装修合同纠纷
装饰装修合同纠纷案件要点提示
案例54：工程未结算，是否构成不予支付工程款的理由？
案例55：工程完成后，是否应支付剩余工程款？
物业管理合同纠纷
物业管理合同纠纷案件要点提示
案例56：能否以房屋质量不合格为由拒绝缴纳物业服务费
案例57：物业管理服务合同中两个物业打通为一个的收费认定标准
旅游合同纠纷
旅游合同纠纷案件要点提示
案例58：旅行社因船舶机械故障更换邮轮是否构成违约？
技术开发合同纠纷
技术开发合同纠纷案件要点提示
案例59：合同解除条件是否成就？
案例60：支付使用许可费的条件是否成就？
序言
序言
“善良的心是最好的法律”。《中华人民共和国仲裁法就是一部这样的法律。它集合情、合理、合法于一身，推动法治走向最高理想境界。民商事仲裁作为处理经济纠
纷的一种重要方式，是社会力量介入经济领域化解矛盾的具体体现，其以特有的依法独立进行、不受地域限制、程序简易、办案快捷、专业透明等特点，在国际上备受推
崇，亦一直受到民商事纠纷当事人的青睐。中国广州仲裁委员会自1995年创建至今，经过20余年的改革和创新，实现了广州地区仲裁工作的跨越式发展。2015年，中
国广州仲裁委员会受理案件10631件，标的额达316亿元，创下历史新高。
铁肩担道义，赤诚化和谐。在取得发展的同时，中国广仲人也在思考，随着经济贸易的快速发展以及交易各方维权意识的提高，民商事纠纷日益递增，而很多交易当事人
因法律知识的薄弱，在维权过程中丧失话语权。身为仲裁机构，我们肩负着化解纠纷、维护公平正义的职业使命，向社会普及法律知识、提高人们的法律意识、保护大家
的合法权益亦是我们义不容辞的社会责任。因此，我们坚持编纂《仲裁案例选编，旨在通过观察和诊断鲜活个案，使人们了解交易中可能出现的法律风险以及遵守规则
和契约精神的重要性，从而稳步交易，保障自身合法权益。同时，通过案例汇编，亦可展现中国广仲人多年来规范化办案的工作成果以及一直坚持的公平公正办案理念和
办案原则。
自2010年至今，《仲裁案例选编已出版过五辑，本册是在前五辑的基础上汇编而成。随着仲裁事业的蓬勃发展，越来越多的公民、法人和其他组织了解仲裁并选择通
过仲裁解决纠纷。因此，相较前五辑，此次汇编案件的类型更加多样化，我们优选出60个案例，包含商品房买卖合同纠纷、二手房买卖合同纠纷、租赁合同纠纷、特许
经营合同纠纷、合伙合同纠纷、服务合同纠纷、股权转让合同纠纷、旅游合同纠纷等。该丛书纠纷高效、公正、合理的解决都体现出仲裁已经逐步发展成为市场体系中重
要的不可或缺的组成部分。同时，中国广仲人一直秉持积极学习，在反思中求进步的精神，对过去的审案、裁决经验进行总结提炼，不断提升自己。该精神亦体现在本次
汇编中，我们特别添加了要点提示栏目，将经办人员在每一类案件办案过程中的心得体会及经验教训进行总结提炼，以此自励的同时，也为广大法律实务工作者提供借鉴
和参考。
知行合一，以理论促实践，以实践炼发展一直是中国广州仲裁委员会坚持的发展方针。在仲裁实践中发现问题，在理论分析中寻求对策，是我们理论研究的特色与意义。
通过本书的出版，我们希冀抛砖引玉，与更多仲裁理论界的学者、实务界的同仁进行深入交流探讨，共同推进仲裁事业大发展。
文摘
案例1： 未按合同的特别提示约定向经纪个人支付中介服务费，能否视为已向中介公司支付了中介服务费？
一、 案情简介
申请人： 某中介公司
被申请人： 戴某某
……合同第一条第九款约定，卖方保证所填写和提供的有关涉案房屋的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向申请人说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益。否则，承担相应的法律责任。被申请人已亲自视察并清晰知道涉案房屋现况，已经查看过卖方的房产证，且无异议。第七条第一款约定，基于申请人已提供居间服务并已促成被申请人与卖方签订合同，协助双方建立房屋买卖法律关系，被申请人与卖方同意于合同签订之日向申请人支付合同约定成交价3%的中介服务费及咨询费。该合同尾页特别提示第四条约定，被申请人或卖方向申请人支付中介服务费及咨询费必须取得加盖申请人印章的收款凭证，否则视为被申请人或卖方与申请人员工的私人款项往来，申请人不予承认该付款行为，且由被申请人或卖方自行承担由此产生的一切损失及法律责任。该特别提示处于方框内，且被申请人在该合同尾页特别提示下面签名捺印。
上述合同签订后，申请人为买卖双方提供了居间服务，涉案房屋现已过户至被申请人名下。
至庭审当日，被申请人仍未付申请人中介服务费及咨询费。
另查明： （1）陈某某于2012年11月27日向被申请人出具《收款证明》称，今收到被申请人交来的涉案房屋中介服务费及咨询费。该收款证明打印了收款人为申请人，但没有加盖申请人印章。陈某某在该收款证明经手人处签名捺印。（2）申请人认可为买卖双方提供居间服务的工作人员为陈某某，陈某某现已离职。
申请人的仲裁请求： （1）裁决被申请人向申请人支付中介服务费及咨询费及违约金（违约金自申请人立案之日起计至全部清偿之日止，每日1%，以本金为限）； （2）裁决被申请人承担本案仲裁费。
二、 争议焦点
本案的争议焦点为申请人的经纪是否有权代表申请人收取买卖双方支付的中介服务费及咨询费？
申请人认为，根据合同特别提示第四条的约定，已明确买卖双方支付中介服务费及咨询费必须取得加盖申请人印章的收款凭证，现被申请人仅出示经纪个人签名的《收款证明》，申请人不认可该付款行为。被申请人则认为，申请人没有就合同特别提示第四条作出说明，该特别提示属于格式条款，对被申请人不生效。而且经纪是申请人的员工，其收款行为应视为申请人收取了中介服务费及咨询费。
三、 裁决结果
（1） 被申请人向申请人支付中介服务费及咨询费和违约金（违约金以为基数，按每日1%的标准，从2014年1月17日起计至实际清偿之日止，以本金为限）；
（2） 本案仲裁费，由被申请人承担（该费用已由申请人预缴，本会不作退还，被申请人应迳付申请人）。
四、 裁决理由
1. 关于合同效力
《存量房买卖合同》及《服务收费确认书》是申请人与被申请人在自愿前提下协商签订，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效，对合同当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约履行。
2. 关于申请人要求被申请人支付中介服务费及咨询费和违约金的仲裁请求
仲裁庭认为，合同特别提示第四条不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，没有免除申请人的责任和加重被申请人责任，也没有排除被申请人主要权利。该条款仅是对申请人员工授权范围作出的特别声明，且作出了明确的方框标识，被申请人在特别提示下方签名捺印。因此，特别提示第四条不属于无效格式条款，被申请人应注意到申请人作出的提示。根据特别提示第四条约定，被申请人向申请人支付中介服务费及咨询费必须取得加盖申请人印章的收款凭证，否则视为被申请人与申请人员工的私人款项往来，申请人不予承认该付款行为，且由被申请人自行承担由此产生的一切损失及法律责任。该条款明确了申请人员工履行居间合同的授权范围及支付中介服务费及咨询费应取得加盖申请人印章的收款凭证。现被申请人仅提供了陈某某签名的《收款证明》，该收款证明没有加盖申请人印章，不能视为被申请人向申请人支付了中介服务费及咨询费。因此，被申请人认为申请人员工收款的行为应视为申请人收取中介服务费及咨询费的抗辩理由不成立。仲裁庭对被申请人的上述抗辩意见不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定： “居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，申请人已促成被申请人及卖方于2012年10月27日签订《存量房买卖合同》，涉案房屋已过户给被申请人，因此申请人已履行作为居间人的合同义务，被申请人应按照约定向申请人支付中介服务费及咨询费。根据《服务收费确认书》的约定，被申请人同意于签订《存量房买卖合同》当日即时支付作为申请人的中介服务费及咨询费。上述事实有《存量房买卖合同》及《服务收费确认书》予以佐证，故仲裁庭认为中介服务费及咨询费的支付条件已成就。被申请人应向申请人支付中介服务费及咨询费。至于被申请人提供的《收款证明》显示被申请人向经纪个人支付的，不属于本案管辖的范围，被申请人可另寻法律途径解决。
关于违约金。被申请人拖欠申请人中介服务费及咨询费的行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据被申请人提供的《服务收费确认书》约定，如被申请人逾期支付中介服务费及咨询费，则同意按日向申请人支付相当于中介服务费及咨询费1%的违约金，直至清偿之日止。如上所述，被申请人应于《存量房买卖合同》签订当日（即2012年10月27日）向申请人支付中介服务费及咨询费，故违约金从逾期之日（即2012年10月28日）起至实际清偿之日止，按每日1%的标准向申请人支付违约金。申请人主张违约金从立案之日（即2014年1月17日）起算，并以本金为限，系对自身实体权利的处分，于法并无不妥，仲裁庭予以尊重。
3. 关于仲裁费的承担
本案是由于被申请人未支付中介服务费及咨询费引起的，申请人的仲裁请求得到仲裁庭支持，故本案仲裁费由被申请人承担。
铁肩担道义，赤诚化和谐。在取得发展的同时，中国广仲人也在思考，随着经济贸易的快速发展以及交易各方维权意识的提高，民商事纠纷日益递增，而很多交易当事人因法律知识的薄弱，在维权过程中丧失话语权。身为仲裁机构，我们肩负着化解纠纷、维护公平正义的职业使命，向社会普及法律知识、提高人们的法律意识、保护大家的合法权益亦是我们义不容辞的社会责任。因此，我们坚持编纂《仲裁案例选编，旨在通过观察和诊断鲜活个案，使人们了解交易中可能出现的法律风险以及遵守规则和契约精神的重要性，从而稳步交易，保障自身合法权益。同时，通过案例汇编，亦可展现中国广仲人多年来规范化办案的工作成果以及一直坚持的公平公正办案理念和办案原则。
目录
居间合同纠纷
居间合同纠纷案件要点提示
案例1：未按合同的特别提示约定向经纪个人支付中介服务费，能否视为已向中介公司支付了中介服务费？
案例2：房屋买卖合同签订后，是否应依约支付中介服务费？
案例3：中介公司促成买卖双方签订房屋买卖合同，买卖双方应依约支付中介服务费
案例4：买方是否具备购房资格能否影响房屋买卖合同及确认书的效力？
案例5：未经双方确认的合同条款变更是否有效？
案例6：买卖双方已解除合同能否作为拒付中介服务费的理由？
买卖合同纠纷
买卖合同纠纷案件要点提示
案例7：买卖关系成立，卖方应否返还货款给买方？
案例8：卖方不提交货品检验报告，买方可否拒绝收货？
案例9：买卖关系成立，应否退还货款？
案例10：如何对有争议的结算金额进行认定？
案例11：一方主张违约金过高，仲裁庭是否必然要调整？
案例12：行为人没有代理权以被代理人名义签订的合同，对被代理人是否必然无效？
商品房买卖合同纠纷
商品房买卖合同纠纷要点提示
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案例17：购房人有义务按照合同约定协助开发商办理产权登记手续
案例18：地铁施工、其他住户违建原因导致迟延办证，是否构成不可抗力？
二手房买卖合同纠纷
二手房买卖合同纠纷案件要点提示
案例19：买卖双方均知晓买方没有购房资格，合同无法继续履行的责任应如何承担？
案例20：买方以交房时房屋与合同约定的“现状”不符而拒绝收房的，能否要求卖方承担逾期交房责任？
案例21：当事人违约主观恶意不高时，违约金是否可酌情调整？
案例22：房屋买卖合同纠纷中，涉案房屋存在抵押、查封情形的，应如何处理？
案例23：买方未在约定的期限内获得银行按揭贷款批准，卖方拒绝过户的行为是否构成违约？
案例24：房屋买卖双方签订的《存量房买卖合同与《广州市存量房买卖合同（即网签合同）的效力认定问题
租赁合同纠纷
租赁合同纠纷要点提示
案例25：多次迟交租金，是否可以解除《租赁合同？
案例26：未及时主张逾期付款违约金产生的仲裁时效问题
案例27：委托人是否有权要求承租人返还租赁物？
案例28：未按合同约定支付租金管理费，出租人是否可以要求解除合同？
案例29：出租人的签约代表是否应对出租人的违约行为承担连带责任？
案例30：合同未明确约定租金税费的承担方式引发的违约责任问题
股权转让合同纠纷
股权转让合同纠纷案件要点提示
案例31：双方约定股权转让产生的税、费由双方各承担50%，上述税、费是否包含一方作为纳税义务人应缴的个人所得税？
案例32：逾期支付股票是否因股票支付方式的变更而免责？
案例33：公司对股东的股权转让提供担保的行为是否有效？
案例34：如何认定代持股权所支出的相关费用与代持报酬？
案例35：股权转让款的支付条件是否成就？
案例36：受让外国公司股权，能否以该公司不存在以及不清楚外国政策为由解除《股权转让合同？
合作、合资合同纠纷
合作、合资合同纠纷要点提示
案例37：能否以虚假宣传为由撤销特许经营合同？
案例38：单方解除合作合同的条件是否成就？
案例39：合作期限应该如何认定？
案例40：合作期间相关费用的承担
案例41：合作关系中违约责任的认定
案例42：单方解除合同通知的效力
服务合同纠纷
服务合同纠纷案件要点提示
案例43：维修费金额如何确定？
案例44：完全履行合同义务的法律判断
案例45：合同履行中单方变更合同内容的法律后果
案例46：解除合同中服务费的返还问题
案例47：服务合同中支付服务费的条件怎么认定
承揽合同纠纷
承揽合同纠纷案件要点提示
案例48：逾期支付工程款，同时要求违约金和利息能否得到支持？
案例49：工程已完工并验收，不依约支付工程款应依约支付违约金
特许经营合同纠纷
特许经营合同纠纷案件要点提示
案例50：一方逾期交货后，另一方有权拒绝收货？
案例51：特许人不具备“两店一年”条件，特许经营合同无效？
广告合同纠纷
广告合同纠纷案件要点提示
案例52：错播、漏播行为的举证责任分配
案例53：商业贿赂行为是否构成合同上的违约责任
装饰装修合同纠纷
装饰装修合同纠纷案件要点提示
案例54：工程未结算，是否构成不予支付工程款的理由？
案例55：工程完成后，是否应支付剩余工程款？
物业管理合同纠纷
物业管理合同纠纷案件要点提示
案例56：能否以房屋质量不合格为由拒绝缴纳物业服务费
案例57：物业管理服务合同中两个物业打通为一个的收费认定标准
旅游合同纠纷
旅游合同纠纷案件要点提示
案例58：旅行社因船舶机械故障更换邮轮是否构成违约？
技术开发合同纠纷
技术开发合同纠纷案件要点提示
案例59：合同解除条件是否成就？
案例60：支付使用许可费的条件是否成就？
序言
序言
“善良的心是最好的法律”。《中华人民共和国仲裁法就是一部这样的法律。它集合情、合理、合法于一身，推动法治走向最高理想境界。民商事仲裁作为处理经济纠
纷的一种重要方式，是社会力量介入经济领域化解矛盾的具体体现，其以特有的依法独立进行、不受地域限制、程序简易、办案快捷、专业透明等特点，在国际上备受推
崇，亦一直受到民商事纠纷当事人的青睐。中国广州仲裁委员会自1995年创建至今，经过20余年的改革和创新，实现了广州地区仲裁工作的跨越式发展。2015年，中
国广州仲裁委员会受理案件10631件，标的额达316亿元，创下历史新高。
铁肩担道义，赤诚化和谐。在取得发展的同时，中国广仲人也在思考，随着经济贸易的快速发展以及交易各方维权意识的提高，民商事纠纷日益递增，而很多交易当事人
因法律知识的薄弱，在维权过程中丧失话语权。身为仲裁机构，我们肩负着化解纠纷、维护公平正义的职业使命，向社会普及法律知识、提高人们的法律意识、保护大家
的合法权益亦是我们义不容辞的社会责任。因此，我们坚持编纂《仲裁案例选编，旨在通过观察和诊断鲜活个案，使人们了解交易中可能出现的法律风险以及遵守规则
和契约精神的重要性，从而稳步交易，保障自身合法权益。同时，通过案例汇编，亦可展现中国广仲人多年来规范化办案的工作成果以及一直坚持的公平公正办案理念和
办案原则。
自2010年至今，《仲裁案例选编已出版过五辑，本册是在前五辑的基础上汇编而成。随着仲裁事业的蓬勃发展，越来越多的公民、法人和其他组织了解仲裁并选择通
过仲裁解决纠纷。因此，相较前五辑，此次汇编案件的类型更加多样化，我们优选出60个案例，包含商品房买卖合同纠纷、二手房买卖合同纠纷、租赁合同纠纷、特许
经营合同纠纷、合伙合同纠纷、服务合同纠纷、股权转让合同纠纷、旅游合同纠纷等。该丛书纠纷高效、公正、合理的解决都体现出仲裁已经逐步发展成为市场体系中重
要的不可或缺的组成部分。同时，中国广仲人一直秉持积极学习，在反思中求进步的精神，对过去的审案、裁决经验进行总结提炼，不断提升自己。该精神亦体现在本次
汇编中，我们特别添加了要点提示栏目，将经办人员在每一类案件办案过程中的心得体会及经验教训进行总结提炼，以此自励的同时，也为广大法律实务工作者提供借鉴
和参考。
知行合一，以理论促实践，以实践炼发展一直是中国广州仲裁委员会坚持的发展方针。在仲裁实践中发现问题，在理论分析中寻求对策，是我们理论研究的特色与意义。
通过本书的出版，我们希冀抛砖引玉，与更多仲裁理论界的学者、实务界的同仁进行深入交流探讨，共同推进仲裁事业大发展。
文摘
案例1： 未按合同的特别提示约定向经纪个人支付中介服务费，能否视为已向中介公司支付了中介服务费？
一、 案情简介
申请人： 某中介公司
被申请人： 戴某某
……合同第一条第九款约定，卖方保证所填写和提供的有关涉案房屋的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向申请人说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益。否则，承担相应的法律责任。被申请人已亲自视察并清晰知道涉案房屋现况，已经查看过卖方的房产证，且无异议。第七条第一款约定，基于申请人已提供居间服务并已促成被申请人与卖方签订合同，协助双方建立房屋买卖法律关系，被申请人与卖方同意于合同签订之日向申请人支付合同约定成交价3%的中介服务费及咨询费。该合同尾页特别提示第四条约定，被申请人或卖方向申请人支付中介服务费及咨询费必须取得加盖申请人印章的收款凭证，否则视为被申请人或卖方与申请人员工的私人款项往来，申请人不予承认该付款行为，且由被申请人或卖方自行承担由此产生的一切损失及法律责任。该特别提示处于方框内，且被申请人在该合同尾页特别提示下面签名捺印。
上述合同签订后，申请人为买卖双方提供了居间服务，涉案房屋现已过户至被申请人名下。
至庭审当日，被申请人仍未付申请人中介服务费及咨询费。
另查明： （1）陈某某于2012年11月27日向被申请人出具《收款证明》称，今收到被申请人交来的涉案房屋中介服务费及咨询费。该收款证明打印了收款人为申请人，但没有加盖申请人印章。陈某某在该收款证明经手人处签名捺印。（2）申请人认可为买卖双方提供居间服务的工作人员为陈某某，陈某某现已离职。
申请人的仲裁请求： （1）裁决被申请人向申请人支付中介服务费及咨询费及违约金（违约金自申请人立案之日起计至全部清偿之日止，每日1%，以本金为限）； （2）裁决被申请人承担本案仲裁费。
二、 争议焦点
本案的争议焦点为申请人的经纪是否有权代表申请人收取买卖双方支付的中介服务费及咨询费？
申请人认为，根据合同特别提示第四条的约定，已明确买卖双方支付中介服务费及咨询费必须取得加盖申请人印章的收款凭证，现被申请人仅出示经纪个人签名的《收款证明》，申请人不认可该付款行为。被申请人则认为，申请人没有就合同特别提示第四条作出说明，该特别提示属于格式条款，对被申请人不生效。而且经纪是申请人的员工，其收款行为应视为申请人收取了中介服务费及咨询费。
三、 裁决结果
（1） 被申请人向申请人支付中介服务费及咨询费和违约金（违约金以为基数，按每日1%的标准，从2014年1月17日起计至实际清偿之日止，以本金为限）；
（2） 本案仲裁费，由被申请人承担（该费用已由申请人预缴，本会不作退还，被申请人应迳付申请人）。
四、 裁决理由
1. 关于合同效力
《存量房买卖合同》及《服务收费确认书》是申请人与被申请人在自愿前提下协商签订，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效，对合同当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约履行。
2. 关于申请人要求被申请人支付中介服务费及咨询费和违约金的仲裁请求
仲裁庭认为，合同特别提示第四条不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的情形，没有免除申请人的责任和加重被申请人责任，也没有排除被申请人主要权利。该条款仅是对申请人员工授权范围作出的特别声明，且作出了明确的方框标识，被申请人在特别提示下方签名捺印。因此，特别提示第四条不属于无效格式条款，被申请人应注意到申请人作出的提示。根据特别提示第四条约定，被申请人向申请人支付中介服务费及咨询费必须取得加盖申请人印章的收款凭证，否则视为被申请人与申请人员工的私人款项往来，申请人不予承认该付款行为，且由被申请人自行承担由此产生的一切损失及法律责任。该条款明确了申请人员工履行居间合同的授权范围及支付中介服务费及咨询费应取得加盖申请人印章的收款凭证。现被申请人仅提供了陈某某签名的《收款证明》，该收款证明没有加盖申请人印章，不能视为被申请人向申请人支付了中介服务费及咨询费。因此，被申请人认为申请人员工收款的行为应视为申请人收取中介服务费及咨询费的抗辩理由不成立。仲裁庭对被申请人的上述抗辩意见不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定： “居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，申请人已促成被申请人及卖方于2012年10月27日签订《存量房买卖合同》，涉案房屋已过户给被申请人，因此申请人已履行作为居间人的合同义务，被申请人应按照约定向申请人支付中介服务费及咨询费。根据《服务收费确认书》的约定，被申请人同意于签订《存量房买卖合同》当日即时支付作为申请人的中介服务费及咨询费。上述事实有《存量房买卖合同》及《服务收费确认书》予以佐证，故仲裁庭认为中介服务费及咨询费的支付条件已成就。被申请人应向申请人支付中介服务费及咨询费。至于被申请人提供的《收款证明》显示被申请人向经纪个人支付的，不属于本案管辖的范围，被申请人可另寻法律途径解决。
关于违约金。被申请人拖欠申请人中介服务费及咨询费的行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据被申请人提供的《服务收费确认书》约定，如被申请人逾期支付中介服务费及咨询费，则同意按日向申请人支付相当于中介服务费及咨询费1%的违约金，直至清偿之日止。如上所述，被申请人应于《存量房买卖合同》签订当日（即2012年10月27日）向申请人支付中介服务费及咨询费，故违约金从逾期之日（即2012年10月28日）起至实际清偿之日止，按每日1%的标准向申请人支付违约金。申请人主张违约金从立案之日（即2014年1月17日）起算，并以本金为限，系对自身实体权利的处分，于法并无不妥，仲裁庭予以尊重。
3. 关于仲裁费的承担
本案是由于被申请人未支付中介服务费及咨询费引起的，申请人的仲裁请求得到仲裁庭支持，故本案仲裁费由被申请人承担。
| ISBN | 9787302470236,7302470235 |
|---|---|
| 出版社 | 清华大学出版社 |
| 作者 | 中国广州仲裁委员会 |
| 尺寸 | 16 |