编辑推荐
《房地产周期》由人民出版社出版。
作者简介
任泽平，方正证券首席经济学家、研究所联席所长。曾先后担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师，首都金融智库专家，科技部国家高新区升级评审专家，中国新供给50人论坛成员，中国人民大学兼职研究员，对外经贸大学兼职教授。中国人民大学经济学博士，清华大学经济管理学院博士后。曾参与重大文件和改革方案起草，在《人民日报》《经济研究》等权威报纸、期刊发表文章百篇，专著《宏观经济结构研究》入选“当代经济学文库”，出版译著《从奇迹到成熟：韩国转型经验》、专著《大势研判：经济、政策与资本市场》。先后提出“新5%比旧8%好”“5000点不是梦”“改革牛”“一线房价翻一倍”“经济L型”等重要判断，大满贯冠军分析师，是中国金融市场上具有较大影响力的经济学家之一。
夏磊，方正证券房地产行业首席分析师。曾在住房城乡建设部任职多年，长期从事房地产调控政策和公积金政策研究和制定工作，作为主要执笔人起草《中国房地产金融报告（2014）》、国家标准《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务规范》等多份规范性文件，是近十年来中国房地产政策变化的亲历者和见证者。
熊柴，方正证券宏观分析师。清华大学经济学博士，中国社会科学院经济学博士后。在《经济学动态》《人民日报》等报刊发表文章近30篇，曾获国家“十三五”规划问计求策一等奖，现主持1项国家社会科学基金。
目录
导论
第一篇房地产周期的基本规律与国际经验：
一线房价只涨不跌的神话
第一章中国房地产周期研究
第一节房地产周期的决定因素：长期看人口、中
期看土地、短期看金融
第二节房地产长周期的阶段性特点：理论逻辑与
国际经验
第三节中国房地产周期：过去、现在与未来
第四节房地产政策工具的影响机制分析与国际
比较
第五节增速换挡期德日台韩的房市走势及启示
第二章人口迁移的国际规律与中国展望：城市的胜利
第一节人口迁移的主要理论逻辑
第二节国际上人口迁移规律：城市的胜利
第三节中国人口迁移趋势：步入第二阶段，向大
都市圈集聚
第四节中国人口迁移展望：集聚与分化
第三章从国际经验看北京、上海等超大城市人口发展趋
势：人口控制vs城市规划
第一节城市人口集聚的基本逻辑与国际经验
第二节北京、上海人口增长仍有较大潜力
第三节交通拥堵、环境污染、资源约束与人口规模
第四节北京、上海人口发展存在的突出问题
第五节完善北京、上海人口调控政策和城市规划
第二篇房地产市场风险：十次危机九次地产
第四章全球历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示
第一节美国1923—1926年佛罗里达州房地产泡沫
第二节日本1986—1991年房地产泡沫
第三节中国1992—1993年海南房地产泡沫
第四节东南亚1991—1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴
第五节美国2001—2007年房地产泡沫与2008年次贷危机
第六节历次房地产泡沫的启示
第五章中国房地产泡沫风险有多大？
第一节什么造就了中国一二线城市房价只涨不跌
的不败神话：城镇化、居民收入和货币超发
第二节绝对房价：居于世界前列
第三节房价收入比：一二线城市偏高，三四线城市基本合理
第四节库存：去化压力比较大的是三四线中小城市
第五节租金回报率：整体偏低
第六节空置率：三四线城市高于一二线城市
第七节房地产杠杆：居民杠杆快速上升但总体不高，开发商资产负债率快速上升
第六章这次不一样？—2015—2016年中国房市泡沫与1991年日本、2015年中国股市比较
第一节中国一线城市房地产泡沫程度很高：与日本和香港比较
第二节与过去比：此轮一线城市房价上涨的新特点
第三节与日本1986—1991年房地产大泡沫比
第四节与2015年中国股市大泡沫比
第五节一线城市房价泡沫的影响与风险
第七章保汇率还是保房价：来自俄罗斯、东南亚和日本的启示
第一节房价和汇率的理论关系
第二节“俄罗斯模式”：弃汇率、保房价
第三节“日本模式”：保汇率、弃房价
第四节“东南亚模式”：弃汇率、弃房价
第五节来自三种模式的启示
第三篇房地产政策与制度：短期调控和长效机制
第八章德国房价为什么长期稳定、在全球独善其身？
第一节德国房价长期稳定、在全球独善其身
第二节德国住房供给：居住导向的制度设计，总量充足、市场多元
第三节德国住房需求：货币政策盯住通胀，住房金融政策长期保持中性，城市体系均衡
第四节启示
第九章中国房地产调控二十年：问题、反思和抉择
第一节1998—2001年：房改启动市场
第二节2002—加04年：抑制房地产市场过热
第三节2005—2007年：稳定住房价格
第四节2008—2009年：刺激住房消费
第五节2010—2013年：遏制房价上涨
第六节2014—2016年9月：借稳增长和去库存，再度刺激
第七节2016年9月至今：长短结合，促进健康发展
第八节历次房地产调控的反思
第十章谁是房地产盛宴的最大受益者：房价构成分析
第一节从宏观来看，土地出让金和税收占房价的八成
第二节从中观城市来看，土地出让金和税收占房价的六成左右
第三节从微观企业来看，土地出让金和税收约占房价的六成左右
第十一章地王之谜：来自地方土地财政视角的解释
第十二章供需错配、人地分离：一线城市高房价、三四线城市高库存的根源
第十三章房产税会推出吗：从历史和国际视角推断
参考文献，
后记
文摘
版权页：
插图：
第二，融资期限错配。基础设施项目属中长期项目，建设周期一般在5年以上，而地方投融资平台的银行贷款期限一般在5年以内，部分信托贷款的期限甚至为1年，导致地方政府面临贷款集中到期的偿还压力。
第三，还款来源不稳定。土地出让金是偿还地方政府债务的主要来源，但土地出让金与房地产市场密切相关，易受调控政策影响，导致地方政府的土地出让收入不稳定。土地出让金以土地供给为前提，但可供转用的农用地数量不是无限的，一旦未来无地可卖，地方财政将陷入困境。
第四，依赖于房价上涨。当土地出让价格在高位时，地方政府通过借新还旧等模式，还本付息尚可继续维持，因此在“房价——地价——抵押品价格”的正反馈过程中，价格上涨是核心因素，系统性风险逐步放大，却不存在纠偏的机制。一旦房价不振，风险将在此链条上快速传导，地方政府土地转让金会受到极大影响，很可能还本付息困难，地方政府将面临很大的债务风险，甚至影响到医药、教育、环保等民生领域的刚性支出。
《房地产周期》由人民出版社出版。
作者简介
任泽平，方正证券首席经济学家、研究所联席所长。曾先后担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师，首都金融智库专家，科技部国家高新区升级评审专家，中国新供给50人论坛成员，中国人民大学兼职研究员，对外经贸大学兼职教授。中国人民大学经济学博士，清华大学经济管理学院博士后。曾参与重大文件和改革方案起草，在《人民日报》《经济研究》等权威报纸、期刊发表文章百篇，专著《宏观经济结构研究》入选“当代经济学文库”，出版译著《从奇迹到成熟：韩国转型经验》、专著《大势研判：经济、政策与资本市场》。先后提出“新5%比旧8%好”“5000点不是梦”“改革牛”“一线房价翻一倍”“经济L型”等重要判断，大满贯冠军分析师，是中国金融市场上具有较大影响力的经济学家之一。
夏磊，方正证券房地产行业首席分析师。曾在住房城乡建设部任职多年，长期从事房地产调控政策和公积金政策研究和制定工作，作为主要执笔人起草《中国房地产金融报告（2014）》、国家标准《住房公积金支持保障性住房建设项目贷款业务规范》等多份规范性文件，是近十年来中国房地产政策变化的亲历者和见证者。
熊柴，方正证券宏观分析师。清华大学经济学博士，中国社会科学院经济学博士后。在《经济学动态》《人民日报》等报刊发表文章近30篇，曾获国家“十三五”规划问计求策一等奖，现主持1项国家社会科学基金。
目录
导论
第一篇房地产周期的基本规律与国际经验：
一线房价只涨不跌的神话
第一章中国房地产周期研究
第一节房地产周期的决定因素：长期看人口、中
期看土地、短期看金融
第二节房地产长周期的阶段性特点：理论逻辑与
国际经验
第三节中国房地产周期：过去、现在与未来
第四节房地产政策工具的影响机制分析与国际
比较
第五节增速换挡期德日台韩的房市走势及启示
第二章人口迁移的国际规律与中国展望：城市的胜利
第一节人口迁移的主要理论逻辑
第二节国际上人口迁移规律：城市的胜利
第三节中国人口迁移趋势：步入第二阶段，向大
都市圈集聚
第四节中国人口迁移展望：集聚与分化
第三章从国际经验看北京、上海等超大城市人口发展趋
势：人口控制vs城市规划
第一节城市人口集聚的基本逻辑与国际经验
第二节北京、上海人口增长仍有较大潜力
第三节交通拥堵、环境污染、资源约束与人口规模
第四节北京、上海人口发展存在的突出问题
第五节完善北京、上海人口调控政策和城市规划
第二篇房地产市场风险：十次危机九次地产
第四章全球历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示
第一节美国1923—1926年佛罗里达州房地产泡沫
第二节日本1986—1991年房地产泡沫
第三节中国1992—1993年海南房地产泡沫
第四节东南亚1991—1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴
第五节美国2001—2007年房地产泡沫与2008年次贷危机
第六节历次房地产泡沫的启示
第五章中国房地产泡沫风险有多大？
第一节什么造就了中国一二线城市房价只涨不跌
的不败神话：城镇化、居民收入和货币超发
第二节绝对房价：居于世界前列
第三节房价收入比：一二线城市偏高，三四线城市基本合理
第四节库存：去化压力比较大的是三四线中小城市
第五节租金回报率：整体偏低
第六节空置率：三四线城市高于一二线城市
第七节房地产杠杆：居民杠杆快速上升但总体不高，开发商资产负债率快速上升
第六章这次不一样？—2015—2016年中国房市泡沫与1991年日本、2015年中国股市比较
第一节中国一线城市房地产泡沫程度很高：与日本和香港比较
第二节与过去比：此轮一线城市房价上涨的新特点
第三节与日本1986—1991年房地产大泡沫比
第四节与2015年中国股市大泡沫比
第五节一线城市房价泡沫的影响与风险
第七章保汇率还是保房价：来自俄罗斯、东南亚和日本的启示
第一节房价和汇率的理论关系
第二节“俄罗斯模式”：弃汇率、保房价
第三节“日本模式”：保汇率、弃房价
第四节“东南亚模式”：弃汇率、弃房价
第五节来自三种模式的启示
第三篇房地产政策与制度：短期调控和长效机制
第八章德国房价为什么长期稳定、在全球独善其身？
第一节德国房价长期稳定、在全球独善其身
第二节德国住房供给：居住导向的制度设计，总量充足、市场多元
第三节德国住房需求：货币政策盯住通胀，住房金融政策长期保持中性，城市体系均衡
第四节启示
第九章中国房地产调控二十年：问题、反思和抉择
第一节1998—2001年：房改启动市场
第二节2002—加04年：抑制房地产市场过热
第三节2005—2007年：稳定住房价格
第四节2008—2009年：刺激住房消费
第五节2010—2013年：遏制房价上涨
第六节2014—2016年9月：借稳增长和去库存，再度刺激
第七节2016年9月至今：长短结合，促进健康发展
第八节历次房地产调控的反思
第十章谁是房地产盛宴的最大受益者：房价构成分析
第一节从宏观来看，土地出让金和税收占房价的八成
第二节从中观城市来看，土地出让金和税收占房价的六成左右
第三节从微观企业来看，土地出让金和税收约占房价的六成左右
第十一章地王之谜：来自地方土地财政视角的解释
第十二章供需错配、人地分离：一线城市高房价、三四线城市高库存的根源
第十三章房产税会推出吗：从历史和国际视角推断
参考文献，
后记
文摘
版权页：
插图：
第二，融资期限错配。基础设施项目属中长期项目，建设周期一般在5年以上，而地方投融资平台的银行贷款期限一般在5年以内，部分信托贷款的期限甚至为1年，导致地方政府面临贷款集中到期的偿还压力。
第三，还款来源不稳定。土地出让金是偿还地方政府债务的主要来源，但土地出让金与房地产市场密切相关，易受调控政策影响，导致地方政府的土地出让收入不稳定。土地出让金以土地供给为前提，但可供转用的农用地数量不是无限的，一旦未来无地可卖，地方财政将陷入困境。
第四，依赖于房价上涨。当土地出让价格在高位时，地方政府通过借新还旧等模式，还本付息尚可继续维持，因此在“房价——地价——抵押品价格”的正反馈过程中，价格上涨是核心因素，系统性风险逐步放大，却不存在纠偏的机制。一旦房价不振，风险将在此链条上快速传导，地方政府土地转让金会受到极大影响，很可能还本付息困难，地方政府将面临很大的债务风险，甚至影响到医药、教育、环保等民生领域的刚性支出。
| ISBN | 9787010179896 |
|---|---|
| 出版社 | 人民出版社 |
| 作者 | 任泽平 |
| 尺寸 | 16 |